Acte de base et quotités : éviter les pièges lors de la division d'un immeuble

Transformer une maison ou un immeuble en plusieurs appartements vendus séparément passe par un acte de base. Une répartition mal pensée des quotités pèse ensuite sur la copropriété pendant des années.

Qu'est-ce que l'acte de base ?

C'est l'acte notarié qui crée la copropriété. Il décrit l'immeuble, distingue les parties privatives (chaque appartement, cave, parking) des parties communes (toiture, façades, cage d'escalier, terrain), et fixe la quote-part de chaque lot dans les parties communes.

Pourquoi les quotités sont-elles si importantes ?

La quote-part détermine la part de chaque propriétaire dans les parties communes. Elle sert en principe de base au droit de vote en assemblée générale et à la répartition de nombreuses charges. Une erreur ou une répartition déséquilibrée crée des tensions durables et peut être contestée.

La loi prévoit que les quotes-parts sont fixées sur la base d'un rapport motivé, établi notamment par un notaire, un géomètre-expert, un architecte ou un agent immobilier. Ce rapport tient compte de la valeur respective des lots, en fonction de critères comme la surface, l'affectation et la situation.

Les étapes de la division

• Vérifier la faisabilité urbanistique : créer des logements supplémentaires nécessite en principe un permis.
• Relever précisément l'immeuble, idéalement par scanner 3D.
• Établir les plans de chaque niveau et identifier chaque lot.
• Rédiger le rapport motivé des quotités.
• Faire précadastrer les lots puis transmettre le dossier au notaire.

Les pièges fréquents

• Oublier des éléments : caves, greniers, emplacements de parking, jardins à usage privatif.
• Des plans approximatifs qui ne correspondent pas au bâtiment réel.
• Des quotités calculées sur la seule surface, sans tenir compte de la valeur réelle des lots.
• Lancer la vente avant d'avoir régularisé la situation urbanistique.